El contrato de arrendamiento de local de negocio no finaliza el 31 de diciembre de 2014

Ha llegado la tan esperada fecha para los arrendadores y, a su vez, tan temida para los arrendatarios, el 31 de diciembre de 2014. Existe la creencia extendida  que en esta fecha se extinguen los contratos de arrendamiento, sobre todo aquellos cuyo objeto lo constituye un local comercial. No obstante dicha creencia, si bien cierta en algunos aspectos, no es absoluta, de ahí  que sin pretender hacer un examen exhaustivo  y jurídico de todos los supuestos (existen tantos como contratos), desde Fillol Abogados queremos facilitar la labor de nuestros clientes, fijando unas pequeñas bases que les sirvan de orientación para ver si su contrato de local de negocio ha finalizado o no, y para ello lo primero que hemos de distinguir es lo siguiente:

1. SI EL ARRENDATARIO ES UNA SOCIEDAD, como norma general se extinguen el 31 de diciembre de 2014, ahora bien existen  supuestos en los que continua vigente el contrato, a saber:

• Si al momento en que entró en vigor la Ley (1/1/1994) el local estaba arrendado a una sociedad, y se actualizó la renta de una sola vez, o la que se pagaba era superior a la revalorizada, estos contratos finalizan el 31 de diciembre de 2019.
• Si al momento en que entró en vigor la Ley (1/1/1994) la arrendataria era una sociedad y la misma lo había adquirido por traspaso con posterioridad al 1/1/1984, estos contratos finalizan  igualmente el 31 de diciembre de 2019.
• Si al momento en que entró en vigor la Ley (1/1/1994)  la arrendataria era una sociedad , la misma lo había adquirido por traspaso posteriormente al 1/1/1984,  y revalorizó la renta de una sola vez , o la pagada era superior a la revalorización , estos contratos finalizan  igualmente el 31 de diciembre de 2024.

• Si el arrendatario es el mismo que lo era el 1 de enero de 1994, acabará al momento del fallecimiento o la jubilación del arrendatario, aunque cabe la posibilidad de subrogación del cónyuge. (Ya no se pueden subrogar los hijos y si se hubieren subrogado  con anterioridad hubiera concluido el 31/12/2014 ).
• Si el arrendatario actual pagó un traspaso entre el 1 de enero de 1995 y 24 de noviembre de 2004, y en su momento se actualizó la renta de una sola vez, estos contratos finalizan el 24 de Noviembre de 2019.
• Si el arrendatario actual pagó un traspaso entre el 1 de enero de 1995 y el 24 de noviembre de 2004, y en los 10 años anteriores al 1/1/1994 se hubiese producido otro traspaso (no es necesario que la renta se actualizara de una sola vez) el contrato finalizaría el 24 de Noviembre de 2019.
• Uniendo los dos supuestos anteriores , si la arrendataria pagó un traspaso, incrementó la renta de una sola vez, y en los 10 años anteriores a la Ley se había producido otro traspaso el contrato finalizaría el 24 de noviembre de 2024
• Si el arrendatario pagó traspaso con posterioridad al 24 de noviembre de 2004 el contrato finaliza a los 10 años desde que se efectuó el traspaso.
• Si además de las condiciones del párrafo anterior, se había revalorizado la renta de una sola vez  acabará a los 15 años desde que se efectuó el traspaso.
• Si además de las condiciones de los dos puntos anteriores se había producido un traspaso en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la Ley (1/1/1994) el contrato finaliza a  los 20 años desde que se efectuó el segundo traspaso.
• Aquellos contratos en los que se hubiera subrogado un descendiente del arrendatario finalizarán el 31/12/2014, no obstante este plazo se amplía  hasta el 31 de diciembre de 2019 cuando se de alguna de las siguientes condiciones: que en su momento se hubiere actualizado la renta de una sola vez, o en su caso si se había llevado a efecto un traspaso en los 10 años anteriores al 1/1/1994. Si se dan las dos condiciones anteriores el contrato finalizará el 31 de diciembre de 2024.

Los contratos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985, acabarán al momento en que se cumpla el tiempo pactado o, en su caso, cualquiera de sus prórrogas, aunque el problema puede surgir en aquellos contratos que posteriormente  a la indicada fecha expresamente se sometieran a la prórroga forzosa.

Dada la complejidad de la materia, desde Fillol Abogados esperamos que estas pautas puedan servir de orientación a cualquier persona que lo necesite, quedando a su entera disposición para cualquier aclaración al respecto.