La renta de los alquileres no la fija el arrendador ni el arrendatario… si no los Tribunales

Después de 35 años de ejercicio profesional pensaba que mi capacidad de asombro respecto a determinadas resoluciones judiciales estaba superada, pero de nuevo se ha puesto de relieve que siempre puede ir a más, y nos llena además de estupor que la resolución judicial que hoy cometamos provenga de un órgano judicial de la talla del Tribunal Supremo, nada menos.

La sentencia a la que nos referimos es la dictada por la  Sala 1ª del Tribunal Supremo el pasado 15 de octubre de 2014 , Recurso 2992/2012, y el supuesto de hecho, a grandes rasgos, es el siguiente:

SUPUESTO DE HECHO.- En el año 1999 se firman unos contratos de arrendamiento entre dos sociedades referentes a unos hoteles en Valencia, por un precio determinado y por el plazo libremente convenido entre las partes. Pasado un tiempo la arrendataria interpone una demanda encaminada a una serie de pretensiones, y, entre ellas, que se rebaje la renta en un determinado porcentaje alegando que las circunstancias económicas al momento de la presentación de la demanda no eran las mismas que al momento en el que se firmaron los contratos. Obviamente la sentencia de primera instancia es desestimatoria de dicha pretensión; la de apelación confirma la anterior y contra esta última se interpone recurso de casación por diversos motivos y entre ellos el mencionado anteriormente.

RESOLUCION.- El Tribunal Supremo, en lugar de aplicar los preceptos del Código Civil referente a la eficacia y validez de los contratos obligando a que los contratos se cumplan a tenor de lo libremente convenido y a la  fuerza  que los mismos deben tener entre las partes contratantes (lo que se nos enseña en 1º de carrera), aplica la cláusula “rebus sic stantibus” (que viene a significar “estando así las cosas”) y nos viene a decir que, como las circunstancias económicas han cambiado y la arrendataria,  según los informes económicos, estaba perdiendo dinero por tener menos clientes, la renta se tenía que reducir en un 29{e603aa6e567d677d8c565b4dc2f2eb0915cd5af5cd05c9840fa0e0fcd672c519} desde la fecha de interposición de la demanda hasta el próximo 31 de diciembre de 2015, y condena al arrendador a la devolución de las cantidades percibidas en demasía desde la fecha de interposición de la demanda hasta dicha sentencia.

Desde Fillol Abogados consideramos que la aplicación de esta cláusula en el tema de los contratos de arrendamiento es la mayor inseguridad jurídica que puede plantearse, ya que, de ahora en adelante, tanto los arrendadores como los arrendatarios podrán acudir a un procedimiento judicial porque la renta libremente convenida entre los mismos, ahora el arrendador la considerará baja, y el arrendatario alta; y tratándose del mismo local un inquilino puede considerar que la renta se tiene que rebajar un 10{e603aa6e567d677d8c565b4dc2f2eb0915cd5af5cd05c9840fa0e0fcd672c519}, otro un 30{e603aa6e567d677d8c565b4dc2f2eb0915cd5af5cd05c9840fa0e0fcd672c519} y otro un 50{e603aa6e567d677d8c565b4dc2f2eb0915cd5af5cd05c9840fa0e0fcd672c519}. Esto puede suponer una maraña de pleitos con un resultado incierto.

De seguir dicha doctrina cabría que nos planteásemos porqué esta cláusula no es aplicable a otros sectores económicos, y si así lo es (según el criterio del T.S), por ejemplo, la persona que hubiera comprado una vivienda en la época de bonanza económica y todavía estuviera pagando la misma a la promotora (cosa poco probable) podría solicitar judicialmente una rebaja del precio, ya que el valor de la vivienda en la actualidad ha bajado.

Desgraciadamente algunos abogados nos preguntamos, aplicando a la Administración de Justicia la cláusula “rebus sic stantibus” (estando así las cosas), si más valdría dejar la profesión.

Gabriel Fillol Coves