COVID-19 vs contrato de alquiler: No puedo pagar el alquiler, ¿qué hago?
Resulta obvia la difícil situación económica en la que el Covid-19 ha colocado a muchos españoles que tienen arrendada una determinada vivienda, local comercial, etc., y que como consecuencia de aquella se ven impedidos de hacer efectivo el pago de la renta. Esto, es igualmente extensible al incumplimiento por una de las partes a lo que se comprometió en otra serie de contratos en materia de derecho civil, mercantil o administrativo.
Soluciones ante el incumplimiento del contrato de alquiler
El Gobierno como consecuencia del Covid-19 ha aprobado una serie de medidas tendentes a regular situaciones concretas. No obstante, a nuestro juicio las mismas son totalmente insuficientes y limitadas a supuestos muy concretos. La finalidad de este artículo esbozar algunas de las soluciones que se pueden adoptar en determinados casos:
Si eres arrendatario y la situación actual te impide el cumplimiento de un determinado contrato la solución será distinta dependiendo del tipo de contrato de que se trate. Así, vamos a distinguir dos casos:
Contrato de alquiler de vivienda sobre la vivienda habitual
Aquí hay dos supuestos:
- Que el arrendatario sea una persona vulnerable, y el arrendador sea una persona física o jurídica que disponga de más de 10 inmuebles, o bien empresa o entidad pública de vivienda.
En este caso se puede aplazar la renta desde el 14 de marzo del corriente año, mientras dure esta situación, y por un plazo máximo de cuatro meses.
La renta aplazada habrá de devolverse prorrateando la deuda en el plazo de 36 meses, o en las mensualidades que queden por vencer hasta la finalización del contrato.
Por parte del arrendatario tendrán que cumplirse una serie de requisitos, tales como:
- Que el importe de la renta de alquiler y resto de pagos asociados que deba de efectuar como consecuencia de los suministros del contrato sean superiores al 35% de los ingresos netos de la unidad familiar. Existen condiciones especiales en caso de minusvalía.
- Que el arrendatario, como consecuencia de la situación actual, se encuentre en situación de desempleo, ERTE, reducción de jornada, o situación similar.
2. Que el arrendatario a pesar de haber visto disminuidos sus ingresos no es una persona vulnerable.
Desde el punto de vista jurídico no puede aplazar o demorar el pago de la renta salvo acuerdo con el propietario. En caso contrario, su única posibilidad es acudir al art. 1105 del Código Civil que hace referencia a supuestos imprevisibles o inevitables como veremos más adelante.
Contrato de arrendamiento sobre el resto de inmuebles que no constituyan la vivienda habitual
Esto hace referencia a locales, arrendamiento por temporada, garajes, naves industriales, etc.
Las medidas adoptadas por el Gobierno no tienen trascendencia alguna sobre este tipo de inmuebles, por lo que en principio, y salvo pacto de aplazamiento o condonación con el propietario, habrá de abonarse la renta a su debido tiempo, salvo la posibilidad de hacer uso judicialmente del Art. 1105 del C.c antes citado.
Soluciones ante el incumplimiento de otros contratos en materia civil, mercantil y administrativo
Independientemente de los contratos de alquiler sobre bienes inmuebles, es evidente que también se van a producir una serie de incumplimientos en otros muchos contratos, sobre los que nada se ha legislado a raíz de la situación provocada por el Covid-19, por lo que éstos habrán de cumplirse a tenor de lo pactado por las partes.
No obstante lo anterior, en caso de que no se pueda cumplir como consecuencia de la situación de pandemia creada, cabe la posibilidad de modificar las condiciones del contrato (aplazamiento, rebaja del precio, etc), o en su caso llegar incluso a la resolución del contrato, mediante la aplicación de lo dispuesto en el Art 1105 del Código civil en relación a la regla “rebus sic stantibus”, que viene siendo aplicada por los Tribunales en determinados supuestos, y es jurisprudencia consolidada por el Tribunal Supremo.
Dicho artículo, nos viene a decir que nadie puede ser responsable de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, sean inevitables.
La situación actual es evidente que era poco previsible a la fecha en la que se firmaron determinados contratos, de ahí que pueda aplicarse a este tipo de contratos la regla “rebus sic stantibus” que permite la revisión de un contrato cuando surgen circunstancias nuevas, que no se pudieron tener en cuenta al momento de la firma de aquel, y que hacen muy gravoso el cumplimiento de las condiciones del contrato para una de las partes, derivada de una situación sobrevenida de fuerza mayor.
En Fillol Abogados ya publicamos un artículo referente a la Sentencia del T.S., de la Sala Civil, de fecha 15/10/2014, por la que dicho Tribunal modificó la renta de un contrato de arrendamiento, a la baja, de un establecimiento hotelero por haber cambiado las circunstancias económicas de la parte arrendataria.
En su momento criticamos dicha resolución, puesto que una disminución de ingresos de un arrendatario; un menor número de clientes; etc. es un hecho no deseado pero previsible dado que en un negocio se puede ganar o perder, pero en la situación actual evidentemente las circunstancias han cambiado totalmente, y ante un incumplimiento del contrato por una de las partes, y en evitación que se puedan solicitar daños y perjuicios por la contraria, habrá de valorarse la posibilidad de interponer una demanda solicitando la modificación del contrato en base a la regla citada o la resolución del mismo.