Comunidad de Propietarios: Zonas comunes y especiales
Hoy en Fillol Abogados comentamos la reciente sentencia 613/2020, de fecha 2 de marzo de 2020, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo respecto de un conflicto entre distintos propietarios de una Comunidad de Propietarios, y esta última respecto a si los gastos de determinadas zonas comunes pueden ser atribuidos únicamente a determinados propietarios.
Supuesto de hecho de la sentencia del Tribunal Supremo
El caso objeto de análisis nace de la demanda presentada por un grupo de propietarios integrantes de un complejo inmobiliario privado frente a la Comunidad de Propietarios a la que pertenecen en orden a determinar si los gastos e impuestos de unas determinadas zonas comunes, concretamente unas rampas y escaleras de acceso a un sótano, y que forman parte de la propiedad horizontal del complejo inmobiliario en cuestión deben ser asumidos por todos los propietarios que conforman la Comunidad, como se había venido haciendo hasta la fecha, o bien, únicamente deben ser asumidos por los propietarios a los que éstos dan servicio exclusivo.
La posición de los propietarios demandantes
El grupo de propietarios demandante basa su demanda en que esas concretas zonas comunes dan servicio únicamente a un determinado grupo de viviendas y la dicción literal del propio título constitutivo así lo indica, denominando dichas zonas de paso, que conforman una finca catastral independiente, como elementos comunes especiales de un concreto número de viviendas.
Los motivos de oposición de la Comunidad de Propietarios
Por el contrario, la Comunidad de Propietarios basa su oposición en la necesidad de que el sostenimiento de las zonas comunes sea asumido por el conjunto de propietarios que conforman la Comunidad, así como que, por parte de los propietarios demandantes, no se dan los requisitos jurisprudenciales exigidos para la exención de contribución de los demandantes respecto de dichos elementos comunes, con independencia de que no los usen.
Distinción entre elementos comunes generales y especiales
El Tribunal Supremo viene a confirmar en su sentencia que en una Comunidad de Propietarios pueden confluir elementos comunes generales del edificio, que deberán ser mantenidos por la totalidad de los comuneros del mismo, con otros que pueden denominarse elementos comunes especiales, y que se caracterizan por dar servicio individualizado a un determinado grupo de viviendas o propietarios con carácter exclusivo.
Resolución del caso
La Sala 1ª del Tribunal Supremo da la razón al grupo de propietarios y concluye que la finca en cuestión constituye, pues así lo recoge expresamente el título constitutivo del conjunto inmobiliario, un elemento común especial de un determinado nº de viviendas, constatándose que dichos elementos comunes dan servicio únicamente a éstas, razón por la que sólo a ellas corresponde a sumir los gastos e impuestos de dicha finca catastral (la compuesta por dichos elementos comunes especiales).
Rechaza igualmente la argumentación de la Comunidad de Propietarios sobre que no existe ni en la división de obra nueva y propiedad horizontal, ni tampoco se ha acordado en Junta de Propietarios, ninguna exención a los demandantes de su obligación de contribuir a los gastos que generan dichos elementos comunes.
Puntualiza la Sala, acertadamente en nuestra opinión, que en el presente caso no se está ante un supuesto de exención del pago de gastos comunes, sino que el propio título constitutivo describe estos concretos elementos comunes como especiales de determinadas viviendas, y, en consecuencia, sólo a éstas le corresponde soportar los gastos que generen.
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