COVID-19: No puedo pagar el alquiler de mi negocio, ¿qué hago?

Hace poco publicamos un breve artículo referente al impago del alquiler, referido única y exclusivamente al arrendamiento de viviendas, así como una breve referencia a la cláusula “rebus sic stantibus ”, y su influencia en los contratos en general. En dicho artículo ya se hacía referencia a que las medidas adoptadas por el Gobierno, a nuestro juicio, eran totalmente insuficientes, y limitadas a supuestos muy concretos (arrendamiento de viviendas).

Evidentemente el paso del tiempo nos ha dado la razón de tal forma que, esas medidas extraordinarias que se fijaron en principio para los contratos de arrendamiento de vivienda, en cierto modo, han sido extendidas igualmente para los arrendamientos de locales e industria, o dicho de otra manera, aquellos inmuebles en los que se desarrolla una determinada actividad económica. No obstante lo anterior una lectura un poco más detenida de la medida nos llevará a la conclusión que la misma tiene un tinte mas electoral que efectiva.

Pagar el alquiler de un local comercial, para muchos imposible

El Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, cuya entrada en vigor es el día 22, entre otras medidas, establece los requisitos necesarios para poder aplazar el pago de la renta referente a locales de negocio e industria siempre que se cumplan unos determinados requisitos.

Lo primero que debemos de destacar es que el plazo en el que se debe solicitar la aplicación de este “beneficio”, por calificarlo eufemísticamente, por parte del arrendatario al arrendador, es de un mes desde la entrada en vigor del referido Real Decreto. Dado que dicho requisito es imperativo, transcurrido el 22 de mayo del corriente año sin que se haya solicitado acogerse a dicho aplazamiento, ya no podrá solicitarse el mismo.

Condiciones del Arrendador en un Contrato de alquiler de local

Para la aplicación del referido Real Decreto , el mismo pretende distinguir según se trate el arrendador de una persona o entidad pública, o un gran tenedor de inmueble, entendiendo por este último aquel que posea más de 10 inmuebles urbanos, o más de 1500 m de superficie, excluyendo garajes y trasteros . En este caso, la medida consistirá en la suspensión del pago de la renta durante el estado de alarma, así como las sucesivas prórrogas, y hasta los cuatro meses siguientes a la finalización de las mismas, fraccionándose y aplazándose la cantidad devengada para ser abonada durante el plazo de dos años, sin penalización, ni pago de intereses.

Incomprensiblemente, cuando el artículo 2 se refiere a aquellas relaciones arrendatarias en las que el arrendador sea una persona diferente a las enumeradas anteriormente (la gran mayoría), no se establece en qué consistirá la medida, si en un aplazamiento temporal; una condonación de parte de la deuda, o cualquier otra.

La respuesta se intuye comparando los dos artículos que se refieren al tema. Mientras cuando se refiere a los arrendamientos de “grandes tenedores de inmuebles” se hace referencia a que dicho aplazamiento “……deberá ser aceptada por el arrendador”. Cuando se refiere al resto de arrendamientos, se dice que el arrendatario “…podrá solicitar…..”, no se especifica que dicha petición deba ser vinculante (que sería el término correcto) para el arrendador.

La conclusión es clara. La medida adoptada por el Gobierno , respecto a estos alquileres (la mayoría) se puede sintetizar en la siguiente frase :

“ Hable Ud. con el arrendador a ver si quiere llegar a un acuerdo”.

Para eso no hace falta que hubieran perdido el tiempo legislando. Ni hace falta que se reúna ningún requisito para hablar.

Condiciones del Arrendatario en un Contrato de alquiler de local comercial

Si es un autónomo:

• Estar afiliado a la Seguridad Social, o Mutualidad, con anterioridad al 14 de marzo de 2020.
• Que la actividad haya quedado suspendida como consecuencia del Real Decreto de alarma.
• Que si la actividad no ha quedado suspendida, la facturación se haya visto disminuida en un 75%.

Si es una Pyme se exigirán los mismos requisitos salvo, lógicamente, estar de alta en la Seguridad Social.

Las circunstancias concurrentes que faculten al arrendatario a solicitar dicho aplazamiento han de ser acreditadas de la siguiente manera :

• Si se trata de una reducción de la actividad superior al 75% mediante una declaración responsable del arrendatario en base a la facturación media mensual del último trimestre, en comparación a la del año anterior.
• Si se trata de una suspensión de la actividad mediante un certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria.

Entonces, ¿qué soluciones tengo si no puedo pagar el alquiler de mi negocio?

Sin perjuicio que en el anterior artículo decimos que las medidas adoptadas eran insuficientes, en el actual hemos de decir que, además, lo legislado es impreciso, carente de rigor jurídico, fruto de la precipitación, no obstante, nos tenemos que quedar con las siguientes conclusiones:

• Se puede solicitar la suspensión y aplazamiento del pago de la renta en el arrendamiento de locales y de industria afectos a una actividad económica, siempre que el arrendador sea una persona o entidad pública, o un gran tenedor de inmuebles.
• Hay que solicitar el aplazamiento necesariamente antes del 22 de mayo del corriente año.
• Si se ha suspendido la actividad de la empresa habrá de comunicarse previamente a la Agencia Tributaria.
• Si el arrendador es una persona distinta a las anteriores, y el arrendatario cumple unos determinados requisitos se puede hablar con aquel “para ver si quiere llegar a una solución”. Y si no reúne el arrendatario dichos requisitos, también puede hablar con el arrendador “para ver si quiere llegar a una solución”. La solución en ambos casos no viene dada por la ley, sino lo que quiera el arrendador.

Obviamente, cuanto se exponía en el anterior artículo referente a la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” sigue siendo aplicable igualmente a este tipo de contratos.

Desde Fillol Abogados estamos a tu disposición, seas arrendatario o arrendador, para ayudarte si te encuentras en esta situación a causa de la crisis por Coronavirus. Ponte en contacto con nosotros y te atenderemos encantados.